「老後のために投資でも」と考える人は多いですが、うまい投資話には危険が伴うことをかぼちゃの馬車事件が教えてくれます。
今回は事件の流れや物件、原因やスルガ銀行との関係、その後やスマートデイズの社長の現在を紹介します。
この記事の目次
- かぼちゃの馬車事件は不動産投資事件
- かぼちゃの馬車事件を理解するための基礎知識① スマートデイズとは
- かぼちゃの馬車事件を理解するための基礎知識② かぼちゃの馬車とは？
- かぼちゃの馬車事件を理解するための基礎知識③ スルガ銀行とは
- かぼちゃの馬車事件を理解するための基礎知識④ サブリースとは
- かぼちゃの馬車事件の流れ
- かぼちゃの馬車事件の原因① 物件は相場よりも高額で入居率が低下
- かぼちゃの馬車事件の原因② スマートデイズがローン審査を不正
- かぼちゃの馬車事件の原因③ スルガ銀行が不正に協力していた
- かぼちゃの馬車事件の原因④ キックバックによる高額な建築費
- かぼちゃの馬車事件の原因⑤ 入居率に虚偽があった
- かぼちゃの馬車事件の原因⑥ 自転車操業だった
- かぼちゃの馬車事件の原因⑦ 投資家が素人
- かぼちゃの馬車事件のその後と現在① 投資家の借金は帳消し
- かぼちゃの馬車事件のその後と現在② スマートデイズ社長は高校理事長に
- かぼちゃの馬車事件のまとめ
かぼちゃの馬車事件は不動産投資事件
出典：excite.co.jp
かぼちゃの馬車事件とは、2018年に起こったシェアハウスのサブリース料未払いから発覚した不動産投資＆不正融資事件です。
スマートデイズはシェアハウス「かぼちゃの馬車」でサブリース事業を展開していましたが、投資者へのサブリース料の支払いが滞るようになり、スマートデイズは破綻。
さらに、投資家は銀行からの借入金を返済できなくなるという事態が起こりました。
しかも、このかぼちゃの馬車事件では、かぼちゃの馬車の投資家へ融資していたスルガ銀行も事件に関与していたことが明らかになり、大問題となりました。
このかぼちゃの馬車事件を正しく理解するためには、次の4つの用語を知っておく必要があります。
・かぼちゃの馬車
・スルガ銀行
・サブリース
次章から、4つの用語についてそれぞれ解説していきます。
かぼちゃの馬車事件を理解するための基礎知識① スマートデイズとは
スマートデイズは不動産会社
出典：oricon.co.jp
スマートデイズとは、2012年に設立されたベンチャーの不動産会社です。
設立当初はスマートライフという会社名で、「脱法シェアハウス」や「違法貸しルーム」と呼ばれる事業を展開していました。
脱法シェアハウスとは中古マンションの一室を購入し、中を蜂の巣状に数人分の居住スペースに区切って利回り物件として売るものです。
そして2014年、かぼちゃの馬車事業をスタートしています。
スマートデイズは、かぼちゃの馬車のサブリース事業と高い利回りで注目を集め、ベンチャーの不動産会社として有名になりました。
2014年7月期には8億5000万円だった年売上高は、2017年3月期には316億円にもなっています。
つまり、スマートデイズの売上高は、わずか2年半で37倍超にもなったのです。
かぼちゃの馬車事件を理解するための基礎知識② かぼちゃの馬車とは？
かぼちゃの馬車はシェアハウス
出典：rakumachi.jp
かぼちゃの馬車とは、スマートデイズが展開する女性専用のシェアハウス事業のブランド名です。
かぼちゃの馬車は入居者それぞれに個室があるものの、キッチンやシャワー・トイレは共同というタイプの賃貸アパートでした。
ベッドやエアコンなどは部屋に備え付けで、家賃も普通にアパートを借りるよりも安く設定されていましたが、個室は7平米（約3.8畳）程度、共有スペースにもリビングはありません。
かぼちゃの馬車は「トランクひとつで即入居」というキャッチコピーで、地方から上京してくる若い女性をターゲットにして、どんどんその数を増やしていったのです。
かぼちゃの馬車事件を理解するための基礎知識③ スルガ銀行とは
スルガ銀行は投資物件への融資を積極展開
スルガ銀行は静岡県に本店を置く地方銀行です。
スルガ銀行はほかの銀行が融資しないような投資物件の融資（建物の耐久年数を超える長期融資など）も積極的に展開し、融資決定までの期間も短く迅速な審査が売りでした。
そして、2014年以降はスマートデイズのかぼちゃの馬車事業の主な融資先となり、かぼちゃの馬車の投資家のほとんどがスルガ銀行から融資を受けていました。
かぼちゃの馬車事件を理解するための基礎知識④ サブリースとは
サブリース契約は投資向きの契約
かぼちゃの馬車事件では、スマートデイズは投資家とサブリース契約を結んでいました。
サブリースとは簡単に言えば、又貸し・転貸のことです。
・アパートの入居者募集や管理、賃貸料の徴収などは不動産会社が行う
・不動産会社からオーナーに一定のリース料が支払われる
これがサブリースの契約内容です。サブリース契約をすると、入居者募集や入居者同士のトラブル、アパートの管理・家賃の徴収などは不動産会社が行い、空室分の家賃も保証されています。
オーナーはアパート運営のノウハウを持っていなくても、全部不動産会社に任せられ、面倒なことがなく、しかも空室の保証もあるため、サブリース契約は投資家向きの契約なんです。
かぼちゃの馬車事件の流れ
出典：asahi.com
かぼちゃの馬車事件の概要はこちらです。
2．投資家がスルガ銀行から融資を受けて、かぼちゃの馬車のオーナーになる
3．融資の返済はかぼちゃの馬車の賃料で行う予定
4．入居率が下がり、投資家に賃料が支払われなくなった
5．スマートデイズが破綻
6．投資家には借金だけが残ってしまった
この流れを詳しく見ていきましょう。
スマートデイズが投資家を集める
2014年からスマートデイズが展開していた女性専用シェアハウスの「かぼちゃの馬車」。
このシェアハウスの建築費用はスマートデイズが出すわけではなく、スマートデイズが投資家を募り、投資家が現れたら、スマートデイズがかぼちゃの馬車を建築する形で展開していました。
そして、投資家とスマートデイズがサブリース契約を結び、かぼちゃの馬車はオーナーが投資家であり、運営するのがスマートデイズという仕組みになっていました。
スマートデイズは「頭金なしで投資でき、30年間の家賃収入を保証」を謳い、利回りは8％にもなるとのかぼちゃの馬車を宣伝していました。
そのため、たくさんの投資家が集まり、投資家オーナーは700名にも上りました。
スルガ銀行が融資する
「頭金なしで1億円ものシェアハウスを建てることができ、しかも30年間の家賃収入を保証」。
投資家たちは30年間の家賃収入があるから、その収入で銀行からの融資を返済できるし、しかも利回りは8％だから、自分たちが損することはないと思ったようです。
普通だったら、頭金なしで1億円もの融資は受けることができませんが、スルガ銀行はかぼちゃの馬車の投資家への融資を次々に行っていきました。
かぼちゃの馬車の投資家のほとんどが、スルガ銀行から融資を受けていました。
サブリース賃料の支払いが滞る
この方法で2014年から一気に急成長したスマートデイズですが、2017年頃からかぼちゃの馬車の入居率が低下していったようです。
そのため、2017年10月頃から水道・光熱費の滞りが起こり、投資家（オーナー）への賃料の支払いが減額され、さらに2018年1月には投資家への賃料の支払いが完全に滞りました。
投資家への賃料支払いがストップしたことで、このかぼちゃの馬車の問題が表面化したのです。
スマートデイズの破産
スマートデイズは2018年1月から経営陣を一新し、親会社の社長が代表に就任しました。
ですが、物件の開発・販売はほとんど停止していて、資金繰りもうまくいかず、スマートデイズは破綻。4月9日に民事再生法の適用を申請し、その後に破産手続きに入りました。
スマートデイズの負債額は60億3500万円となっています。
投資家も破産
スマートデイズの資金繰りが厳しくなり、投資家への賃料支払いが滞ったため、投資達も銀行への返済ができなくなりました。
このことで、かぼちゃの馬車に投資した700人の投資家たちが背負った借金は合計で1000億円にも上りました。
単純計算でも、1人1億4000万以上の負債ということになります。
投資家の中には自己破産に追い込まれた人もいたことがわかっています。
かぼちゃの馬車事件の原因① 物件は相場よりも高額で入居率が低下
かぼちゃの馬車事件は、シェアハウスのかぼちゃの馬車の入居率が下がったことが原因の1つです。
入居率が下がったことで、スマートデイズは予定していた収入（家賃の収入）が得られなくなり、投資家への賃料の支払いが滞ってしまったのです。
では、なぜ入居率が下がったのでしょうか？これは、かぼちゃの馬車の物件が割高だったからとされています。
確かに、かぼちゃの馬車は一人暮らしをするよりは家賃が安上がりでした。
でも、1人あたりの専有面積が狭く、1平米あたりで換算すると、普通の賃貸のアパートよりも割高になってしまうこともあります。
また、場所によっては相場よりも家賃が高いこともあったようです。
当時の入居募集資料では、一人当たりの専有面積7㎡ほどに、賃料6万円、室内清掃費用3万7000円、鍵交換費用1万円、保証会社加入1万円＋毎月賃料2％と、周辺相場の倍近い条件です。
これはさすがに高いですね。周辺相場の倍近い条件だったとしたら、いくら「かぼちゃの馬車」というブランドがあったとしても、入居率が下がるのは当然です。
特に、かぼちゃの馬車などのシェアハウスに入居する人は、「できるだけ家賃を抑えたい」という人ですので、家賃が高ければ入居率は大きく下がるでしょう。
しかも、不人気エリアにシェアハウスを建てたこともあるようです。
競売に詳しい東京都内の不動産会社代表によると「この最寄り駅は都心から離れた不人気エリアで、シェアハウスとして貸し出すのは厳しい。実際に入居者はゼロ。建物の価値はないから、落札金額は土地だけの評価額でしょう」と解説します。不動産のプロがみれば、投資に見合う価値がないのは一目瞭然だったわけです。
駅から遠く都心から離れた不人気エリアだったら、シェアハウスの物件があったとしても、誰も入居しないのは当然です。
以上のことから、一気に事業を拡大して、顧客の需要などを考慮せずにシェアハウスを建てまくったこと。
さらに、より大きな利益を上げようとしたのか、もしくは傾いた事業を立て直すためなのか、家賃を相場以上に上げて入居率は下がり、投資家への賃料を支払えなくなったこと。
これらが、スマートデイズ破綻の大きな要因ということになります。
ただ、かぼちゃの馬車事件はこれだけが原因ではありませんでした。もっと質の悪い原因が複数あるんです。
かぼちゃの馬車事件の原因② スマートデイズがローン審査を不正
かぼちゃの馬車事件では、スマートデイズがローン審査の不正を行っていました。
投資家を募り、投資家がかぼちゃの馬車の建物を建ててオーナーになる際、かぼちゃの馬車1棟を建てるためには少なくとも数千万円、1億円以上は必要になります。
もちろん、投資家は全額用意できるわけはなく、スルガ銀行で融資を受け、ローンを組むことになるわけですが、スマートデイズがローン審査のために不正に書類を改ざんしていたのです。
スルガ銀行では不動産投資の場合、10％の自己資本金を用意できることが条件でした。
ですが、スルガ銀行の第三者委員会の調査によると、スマートデイズは投資家に自己資本金が10％以上あるように工作したとのことです。
これに対して、10％の自己資金を用意できない投資家や当該投資家に不動産を販売したい業者が、10％の自己資金があるかのように偽装する工作が行われた。
引用：調査報告書（公表版）
具体的には、源泉徴収票や預金通帳のコピーの金額を改ざんして、所得や預金を多く見せるなどの不正を働いていました。
また、ローン審査基準を満たすために、物件価格の水増しなども行っていたようです。
本来なら、いくらローン審査が緩いスルガ銀行でも融資不可となるケースでも、この不正によってローンが通ってしまったということになります。
かぼちゃの馬車事件の原因③ スルガ銀行が不正に協力していた
スマートデイズはローン審査の書類の改ざんを働いていましたが、ローン審査の不正にはスルガ銀行も協力していたことが明らかになっています。
預金通帳や源泉徴収票は原本での確認が原則ですが、スルガ銀行は原本で確認せず、スマートデイズが改ざんしたコピーでのみ確認していたようです。
また、スルガ銀行側はローン審査の改ざんを知っており、さらにスマートデイズに不正を持ち掛けたという情報もあります。
スルガ銀行は、スマートデイズが書類を改ざんしていることを知った上で融資審査を行っていました。スルガ銀行としては、高金利でより多くのお金を融資したほうが儲かりますから、できるだけ高額に査定するための改ざんは渡りに船です。そうした理由から、改ざんされた書類を黙認するに留まらず、むしろスルガ銀行側から改ざんを持ちかけていたようです。
引用：足立区「かぼちゃの馬車で破滅」借金2億円大家の壮絶な地獄 | 富裕層向け資産防衛メディア | 幻冬舎ゴールドオンライン
なぜ、スルガ銀行がそんなことまでしていたのか？それは上層部からの強い圧力があったからとされています。
・それまでの成功もあり、高リスクの融資にのめり込んでいった
・融資残高至上主義で、審査部門が融資を渋っても営業部門が恫喝して押し通した
このような理由で、ほかの銀行なら絶対に通らないようなローン審査も通すようになり、現場の行員も不正を働くようになっていったようです。
かぼちゃの馬車の投資家はほぼ全員が、スルガ銀行の横浜支店でローンを組みましたが、この頃のスルガ銀行の資産形成ローンは審査を通っていました。
このように審査の現場では、審査担当者が否定ていな意見を述べたとしても、最終的には営業側の意見が押し通されて融資実行されることが大半であり、資産形成ローンは2015年の取り扱い開始以降、2017年度上期に至るまで、半期毎の承認率の平均が常に99.0％を超えて推移している
引用：調査報告書（公表版）
つまり、スマートデイズだけでなく、スルガ銀行側も不正を働いていたということになります。
かぼちゃの馬車事件の原因④ キックバックによる高額な建築費
かぼちゃの馬車の原因の4つ目は、高額なキックバックです。
スマートデイズはかぼちゃの馬車の建物を建築する際に、建築会社から高額なキックバックを得ていました。
建築会社から不動産会社にキックバックがあるのはよくあることです。しかし、通常のキックバックは数％程度です。
しかし、スマートデイズは50％のキックバックを得ていたとされています。
契約書には、建築会社がスマートデイズに「コンサルティング業務」などを委託し、その報酬を約2500万円とすることが盛り込まれていた。つまり、建築費の半分（50%）が、スマートデイズに支払われるということを意味している。
キックバックが50％ということは、かぼちゃの馬車の投資家は本来かかる費用の1.5倍を支払うことになります。
実勢価格より高値で物件を買わされるなど悪質なケースもあり、返済に行き詰まるオーナーが相次いだ。
引用：スルガ銀行「かぼちゃの馬車」事件、借金帳消しは甘すぎやしないか（鷲尾 香一） | 現代ビジネス | 講談社（1/4）
さすがにキックバック50％は悪質ですね。
かぼちゃの馬車事件の原因⑤ 入居率に虚偽があった
かぼちゃの馬車事件の原因はまだあります。スマートデイズは投資家を集める際に、入居率を水増しして宣伝していました。
だが、そもそも不動産物件としての価値は高いとは言えず、9割以上という触れ込みだった入居率も実際は4割程度。
投資家は「9割以上も入居しているなら、安定した収入が見込めるだろう」と投資したのに、実際は4割程度だったと言われています。物件によっては2～3割という物件もありました。
4割程度しか入居していないなら、不動産賃貸としては失敗であり、利益は見込めません。
最初から入居率4割と知っていたなら、投資しない人が多かったはずです。
かぼちゃの馬車事件の原因⑥ 自転車操業だった
かぼちゃの馬車を展開するスマートデイズは自転車操業状態でした。
スマートデイズはかぼちゃの馬車の入居率が下がることで、利益を得ることができず、投資家への賃料の支払いは新規の物件の売却から充てていました。
常にかぼちゃの馬車の新規の投資家を探さないと、事業が成り立たない状態で、そのためローン審査の書類改ざんも行うようになっていったと考えられます。
どんどん負のスパイラルに陥っていき、事業破綻への坂道を転がり落ちていったのです。
かぼちゃの馬車事件の原因⑦ 投資家が素人
かぼちゃの馬車事件の原因の7つ目は、投資家が素人だったことです。
かぼちゃの馬車の投資家は、ほとんどが「投資は副業のサラリーマン」だったと言われています。
老後のために安定した収入が欲しいという人たちが、かぼちゃの馬車のうまい話に乗せられてしまったケースが多いんです。
確かに当時はシェアハウスは人気でした。でも、次のようなことを調べてみれば、投資するのを思いとどまったかもしれません。
・この立地で本当に入居率は9割を超えるのか？
・頭金なしで30年間家賃保証は話がうますぎないか？
・この建築費用は本当に妥当なのか？
もちろん、投資家が悪いのではなく、不正をしていたスマートデイズやスルガ銀行が悪いのですが、投資話で「話がうますぎる」という場合は疑ってかかるくらいが良いのかもしれません。
かぼちゃの馬車事件のその後と現在① 投資家の借金は帳消し
かぼちゃの馬車事件はその後、投資家の借金は帳消しとなりました。
2018年2月、オーナー247名から委任を受けた被害弁護団が発足し、3月にはスマートデイズに対して損害賠償を提起します。
2019年9月には、被害弁護団がスルガ銀行に早期解決を求める調停を東京地裁に求めていました。
そして、スルガ銀行と被害弁護団の間で解決のための検討が行われ、融資分を不動産と相殺することで話がまとまりました。
そして2020年3月25日、スルガ銀行と被害弁護団は解決方法で合意に至った。その解決方法とは、不動産購入向けの融資と不動産を「相殺」するというもの。つまり、土地と建物の物納を条件に、借金を帳消しにするのだ。
引用：スルガ銀行「かぼちゃの馬車」事件、借金帳消しは甘すぎやしないか（鷲尾 香一） | 現代ビジネス | 講談社（2/4）
かぼちゃの馬車の土地と建物をスルガ銀行に渡すことで、借金はゼロになるということですね。
これで多くの投資家は救われましたが、頭金を多く入れた人ほど損する形にはなったと思います。
ただ、一般的には投資の失敗は救済の対象になりません。
今回はスマートデイズの不正が詐欺行為に当たるとして救済されましたが、一般の投資家からは「ごねれば救済されるのはズルい」などの声が挙がりました。
かぼちゃの馬車事件のその後と現在② スマートデイズ社長は高校理事長に
かぼちゃの馬車事件が発覚した後、スマートデイズの社長は、2018年1月、親会社のオーシャナイズ代表取締役が務めることになりました。
この時、スマートデイズの新社長となった菅澤社長は再建を誓いましたが、4月にスマートデイズが民事伊再生法を申請する直前に社長を辞任。
つまり、菅澤社長は沈みゆく船から逃げた形になっています。
そして、このスマートデイズの元社長は現在、通信高校の理事長に就任しているとのことです。
大手事務所に所属するフリーアナウンサーの妻と、港区内の超高級賃貸マンションに暮らす菅澤氏。じつは、「かぼちゃの馬車」が破綻した後の2019年、菅澤氏は山口県の松陰高校（通信制）を運営する学校法人山口松陰学園を買収し、2021年からは理事長の椅子に納まっていたのだ。
引用：「かぼちゃの馬車」元社長が高校理事長になっていた！苗字も変え、高級マンション暮らしのチョロすぎる転生 | Smart FLASH/スマフラ[光文社週刊誌]
港区の超高級マンションにアナウンサーの奥さんと住んでいて、高校の理事長をしているなんて、この元社長はかぼちゃの馬車事件によるダメージは一切なしという感じでしょうか。
しかも、現在は奥様の苗字を名乗っているとのことですから、うまく逃げたという印象が強いですね。
かぼちゃの馬車事件のまとめ
かぼちゃの馬車事件の概要や原因、スルガ銀行との関係、その後と現在をまとめました。
かぼちゃの馬車事件は、安易な投資は危険であり、不動産投資をする時にはそのリスクを見極める必要があることを教えてくれる事例です。
老後のために投資をする時には、そのリスクをしっかり見極めてから行うようにしましょう。
